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奥森ONE评测-选房攻略

来源:喵房网 发布时间:2021-04-26 14:22
项目基本信息:

  
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开发商:首开+住总+建工

限价:58858元/平米

规划:占地7.7万平米,建面20.7万平米,容积率2.8,共计16栋楼,层数为9-27层,2263套房源;

户型:72平两室一卫、89平三室两卫、125平四室两卫、138平四室三卫、少量58平米一居室,其中,138平米户型层高3米,其它户型层高2.9米。

装标:精装修交付,送新风系统;

配套:地块西北角有12班的幼儿园;东北角3号楼至4号楼之间设计下沉式商业,共有3880㎡;

车位及仓储:车位配比1:1.2,人车分流设计,有南、北、东三个出入口,主出入口在东侧;部分负二层和负三层为车位,负一层为下跃地下室,负二层仓储410个10㎡-15㎡。

公建:项目的东入户大门口设计有酒店式会客厅;

交房时间:预计在2023年左右。

 
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价值点解读:
区位:位置不错,靠近北五环,到后厂村和望京两大互联网办公区很方便。

交通:13号线规划将拆分为AB两段,B段的建材城东站距离项目约600米,预计今年底前开工建设。现有8号线的霍营站约2.2公里,13号线立水桥站2.8公里距离。
 
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环境:距奥森公园、东小口公园近,近千亩公园绿地环绕。
 
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配套:尽享附近朝阳、海淀区域的生活配套(详见后文配套篇)。

价格:限均价5.8万/平米,和海淀二手房相比有价格优势。

产品:产品从1居到4居都有,满足刚需、刚改人群。

总结:集公园地产、科技板块、品牌开发利用为一体的奥森北全新人居作品,精装住宅社区。
 
1】
开盘如何选房?
量价、产品双维度考量标准
 
我们就开盘选房问题进行深入研究:可以分两大维度,综合考量如何选房,

一是量价、二是产品: 
 

第一维度:量、价

【总套数】2263套房源。

【户型】72平两室一卫、89平三室两卫、125平四室两卫、138平四室三卫、少量58平米一居室

【售价】限均价58858元/㎡。具体价格以开发商最终确定销售价格为准。

本次开盘房源:

首次开盘为:2、3、4、7、8、9、10、11、12、15、16楼(暂定,以开发商开盘前最终确定方案为准)
 
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户型分布如下:
 
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户型概括:
一居室:总价340万左右,普宅产品,主要位于8#、9#、16#楼;

两居室:总价400万出头,主要位于2#、3#、4#、8#、9#、16#楼;

三居室:三居室按均价计算,总价520万左右,主要位于2#、3#、4#、8#、9#、12#、15#、16#楼;

四居室:125平米总价750万左右,主要分布在5#、6#、10#、11#、12#、16#楼。

138平米总价大于800万,主要位于7#楼。
 
提示:买房首先考虑的是资金问题,根据手头资金情况,合理安排预算,提前算好账,确定好买哪个户型,到了开盘现场,才不至于手忙脚乱。 
 
第二维度:产品及位置分析

1、楼层与楼间距

选楼层要注意:

1)遇到连廊层,请问清楚变异户型和标准户型有什么不同;
2)很多人不喜欢1层、2层、顶层(但建筑技术进步已解决了保温、渗漏问题,且价格优势明显,见仁见智吧)。
3)有老人、小孩的建议选低楼层。

楼间距:
南北整体楼间距通常都会符合设计规范

但楼栋的斜向横向间距需注意,是否潜在影响,建议与现场销售询问清楚。
 
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图中红色箭头为较大楼间距
 
2、日照及采光

楼栋之间遮挡关系主要由距离和角度决定,对日照和采光会有较大影响。
 
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采光效果示意
(参考,以开发商日照分析图为准)

特别指出:日照分析图中,每套户型的采光情况都会有清楚体现,这是决定你是否购买一套房最重要的参照依据,选房前可向开发商索要,以便了解你所选户型的实际采光情况。 
 
3、园林景观优先选择面对景观核心区及次核心区景的楼栋。
 
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 4、噪音及粉尘污染

噪音:临街楼栋、临社区出入口楼栋,会受到来往车辆行人、地铁的噪音干扰。粉尘:临街楼栋中低楼层,易受到马路上来往车辆的粉尘污染影响。

位于社区中心腹地,噪音、粉尘影响最小。

社区边缘地带楼栋会受到一定影响,购房者需要现场感受一下。
 
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5、配套设施
 
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商业:周边新都生活广场,悦贸购物中心,龙德广场,翠微百货,盒马鲜生,以及距离项目1.2km有华润打造的万象汇(预计2023年上半年投入使用)等。

学校:小区配建3400平幼儿园,12班制,后期统一管理;周边有清华附小,霍营中心小学,人大附中等。

医疗:清华长庚医院,昌平中西医结合医院(三甲),积水潭回龙观分院,京都儿童医院,王府中西医结合医院,北医三院第二门诊部,航空总医院。

娱乐:清河高尔夫,洪湖高尔夫、北湖国际高尔夫。

各楼栋位置不同,到达周边配套设施距离不同,可依据现阶段的个人需求及生活习惯综合选择。
 
6、社区内部不利因素

可以向销售人员询问社区内部存在哪些不利因素,如地下化粪池、燃气调压柜、变电站、垃圾站等。 需要说明的是,经过技术处理后,社区内部不利设施对于日常生活影响几乎可忽略不计,例如,化粪池会采取封闭措施,变电站辐射距离也较弱,客户对此没必要过于纠结。 
 
7、朝向

北京很多住宅项目,地块并非正南北方向,客户单凭沙盘难以准确判断朝向,因此看沙盘时须参照沙盘指北针,能拍照留档不要手懒。 
 
8、单元

1)不选顶层底层;有人说中间层不好,正是扬灰高度,但没有科学依据。
2优先选边户,采光及景观视野好;
3)优先选南北向,采光通风效果最大化;
4)优先选小区内部核心区位,避开噪音及粉尘干扰
5避开连廊层(连廊层位置需咨询销售人员) 
 
9、其它选房注意事项

1)有人说,奥森one有一个特殊问题:高压线但理论上说,高压线只要距离超过10米(10米国标安全距离),就不具备安全问题

2)但有一点需要购房人重视,奥森ONE由首开+住总+建工三家开发商联合开发,项目施工由住总、建工两家总包单位,分别负责园区不同标段,施工管理水平可能存在差异,最终会体现在不同楼座的施工质量上,因此购房人在选房时,有必要提前了解清楚,具体内容,我们会在群里沟通。
 
2】
户型各有亮点,
选房前锁定合适房源
 
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59平米一室两厅一卫(东西向)
 
1、户型方正,功能区布局合理,没有浪费面积;
2、餐厅客厅一体化,生活起居便利;
3、L型厨房设计,可满足基本功能需求;
4、客厅卧室皆配置飘窗,采光观景效果较好。
适用人群:单身人群、小两口
 
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75平米两室两厅一卫(南向)
 
1、南向户型,采光效果佳;
2、餐客一体设计,生活、餐饮、聚会空间融为一体;
3、L型厨房布局,可满足基本生活功能;
4、南向面宽2.5米,双飘窗,观景体验不错;
5、主次卧区隔分布,家人生活具备独立性,互不干扰。
适用人群:小两口、三口之家
 
 
 
75平米三室两厅一卫(东西向)
 
1、格局通透,视野良好;
2、双飘窗设计,观景效果好;
3、L型厨房设计,厨房合理布局,提升空间利用率
4、小卧室可根据需要作为书房,娱乐室,满足多样化生活需求。
适用人群:小两口、三(四)口之家、两老+两小+一孩
 
 

75平米三室两厅一卫(东西向)
 
1、格局通透,采光充裕,视野良好;
2、双飘窗设计,视野广阔,观景效果好;
3、L型厨房设计,厨房布局合理,明厨
4、餐客一体设计,生活起居便利。
适用人群:小两口、三(四)口之家、两老+两小+一孩
 
 
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 89平米三室两厅两卫(南北向)
 
1、户型南北通透,全明设计;
2、南向大面宽客厅和主卧,采光效果佳;
3、L型厨房,可满足各项功能需求;
4、双飘窗设计,提供良好的观景休闲体验。
适用人群:三(四)口之家、两老+两小+一孩
 

89平米三室两厅两卫(南北向)
 
1、格局方正通透,LDK便捷动线分布
2、南向双面宽,全明户型、双飘窗设计,采光观景体验佳;
3、U型厨房设计,使用效率高,可满足各项操作需求;
4、主卧套间,配独立卫浴
5、次卫干湿分离。
适用人群:三(四)口之家、两老+两小+一孩
 
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89平米三室两厅两卫(南北向)
 
1、户型方正,南向双面宽,采光效果不错;
2、配置四个飘窗,客厅及全部卧室均有良好的采光观景体验;
3、L型厨房,布局合理,空间利用效率高;
4、南向双卧,给予家人最好的阳光感受。
适用人群:三(四)口之家、两老+两小+一孩
 
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89平米三室两厅两卫(南北向)
 
1、户型方正,通透性不错;
2、南向双面宽,配观景飘窗,带来良好的采光观景体验;
3U型厨房,空间利用效率高,可满足生活需求;
4、主卧套房设计,独立卫浴,生活私密性好。
5、次卫干湿分离。
适用人群:三(四)口之家、两老+两小+一孩
 
 
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128平米四室两厅两卫+家政间(南北向)
 
1、户型格局方正,南北通透,功能设计更完善;
2、餐客一体设计,餐饮、会客、聚会空间融合,生活便利;
3、南向三面宽,配置三观景飘窗,采光观景体验佳;
4、独立家政间,洗衣机,吸尘器集中归置,家务轻松;
5、U型厨房空间,空间利用效率高,生活便捷有序。
适用人群:改善型三(四)口之家、三代同堂家庭
 
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138平米四室两厅三卫(南北向)
 
1、户型方正,格局通透,三面采光;
2、两梯两户,独立玄关厅,提升归家仪式感;
3、U型厨房设计,连通餐厅空间,让烹饪成为乐趣;
4、南向双主卧套,功能配置齐全,提升生活品质感;
5、三面宽朝南,配三飘窗,让家人均享阳光美景。
6、项目唯一的三卫生间户型。
适用人群:改善型三(四)口之家、三代同堂家庭
 


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